Erbbaurecht


Unter dem Erbbaurecht versteht man das Recht, auf oder unter der Oberfläche eines (fremden) Grundstücks ein Bauwerk zu haben (§ 1 Abs.1 ErbbauRG). Im Regelfall, jedoch nicht zwingend, wird dieses Recht gegen Entgelt eingeräumt. Das Recht wird im Grundbuch eingetragen und kann sowohl veräußert als auch vererbt werden. Es handelt sich um ein sogenanntes beschränktes dingliches Recht, welches auf dem Grundstück des Eigentümers lastet.

Der Vertrag über ein Erbbaurecht

Zustande kommt ein Rechtsverhältnis über ein Erbbaurecht durch einen sogenannten Erbbaurechtsvertrag zwischen dem Eigentümer eines Grundstücks und dem Erbbauberechtigten und die Eintragung ins Grundbuch. Die Rechtsgrundlage bildet in Deutschland das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG), welches aus der wortgleichen Erbbaurechtsverordnung (ErbbauVO) hervorgegangen ist.

Erlöschen durch Zeitablauf

Grundsätzlich erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf. Bei Beendigung zahlt der Grundstückseigentümer nach dem ErbbauRG an den Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das auf dem Erbbaugrundstück befindliche Gebäude, welches Gegenstand des Erbbaurechts war (§ 27 ErbbauRG). Der Grundsatz, dass mit dem Grund und Boden fest verbundene Sachen nicht Gegenstand besonderer Rechte sein können (§§ 93, 94, 946 BGB), wird durchbrochen. Der Grundstückseigentümer bleibt nämlich Eigentümer des Grund und Bodens, während der Erbbauberechtigte (entgegen § 946 BGB) Eigentümer des auf diesem Grund und Boden errichteten Bauwerks wird.

Die Doppelnatur des Erbbaurechts

Der rechtliche Umgang mit erbbaurechtlichen Fragen wird häufig als schwierig empfunden. Dies dürfte Folge der Doppelnatur dieses Rechts sein, nämlich des Rechts am Grundstück verbunden mit dem Eigentum am Bauwerk. Dabei gilt das Bauwerk aufgrund einer Fiktion („gilt“ als Bestandteil, nicht „ist“ Bestandteil, § 12 Abs.1 Satz1 ErbbauRG) als Bestandteil des Rechts. Dies widerspricht der grundsätzlichen Gesetzessystematik (§§ 93 ff. BGB) insoweit, als ein Bauwerk üblicherweise einer Sache und nicht einem Recht zuzuordnen ist.

Hoher Beratungsbedarf bei komplexen Sachverhalten

Beratungsbedarf besteht insbesondere bei komplexen erbbaurechtlichen Sachverhalten, z.B. wenn eine spezielle Verwendung des Erbbaurechts vereinbart wird oder aber nicht nur ein Gebäude, sondern eine Anlage Gegenstand des Erbbaurechts werden soll. Grundsätzlich verlangt das Erbbaurecht ein Bauwerk. Klassischerweise handelt es sich dabei um Gebäude. Es können jedoch auch darüber hinausgehende Anlagen (Sportanlagen und ähnliches) sowie Nebenflächen im Rahmen einer Nutzungsbefugnis umfasst sein. Hier sollte hier klar definiert werden, auf welche Bauwerke oder Anlagen und Flächen sich ein solches Recht erstreckt. Um Folgestreitigkeiten zu vermeiden, empfiehlt es sich, die Bestellung eines Erbbaurechts fachkundig planen und umsetzen zu lassen.

Ihre Ansprechpartner: Alexander Ruscher und Dr. Anselm Ruscher


Kontakt

rns Ruscher Nölke PartGmbB
Kaiser-Wilhelm-Ring 4-6
48145 Münster

Tel.: +49 (251) 1 333 1-0
Fax: +49 (251) 1 333 1-33

Email: info@rns-muenster.de